価額の妥当性

先日、利回りは悪くはないのですが、積算価額から見ると高いという物件がありました。

この時検討すべきは、賃料の妥当性です。賃料が高いと現テナントが退去したときに、次のテナント賃料は下がりますから、利回りは下がります。

空室状態で売るにしても、買値より大幅に下げないと売れなくなります。仮に、現テナントが10年以上にわたり退去しないとしましても、それは結果論です。ですから、この値下がりリスクを取れない人は購入することより、とどまることを検討すべきです。

例を申し上げますと、新築で開店したコンビニ物件を購入して、3年以内に退去してしまったという話を何度も聞いたことがあります。これは先の事例と同じく、積算価額から検討することをしていないからです。

特に新築なら利回りも低くなります。それを購入できる人は資金に余裕のある人です。余裕資金のある分、リスクに対する認識が甘いように感じられます。そこはいわゆる金持ちの余裕でもあるのですが、甘い言葉に誘惑されないようにしないといけません。

大手のテナント物件がいいのは、長く入居し、安定して賃料の入ってくることを期待してのことかと思います。理屈はそうですが、特に新築物件はよく見て検討したほうがいいということです。  和合実

コメントを残す

メールアドレスは公開されません