賃貸マンション大阪中心部急増

H18.8.9日経朝刊
大阪市内の2005年度着工の新設住宅は42,858戸で、そのうち賃貸住宅は21,509戸と全体の50％を占めると発表されました。
　この年はファンド向けという一棟売りの賃貸マンションが多かったように思います。新聞の記事からは今後もこの流れという感じに読めますが、私はそうは思っていません。都心部で作られてきた賃貸マンションのほとんどがワンルームマンションです。それは賃料単価が高く設定できるからです。大体1万円／坪ですね。2005年度着工ということはその前年度かその年度の前半に土地が仕込まれています。この時期はその土地の容積率100％あたりの単価（一種単価）が大体65万円以下であったのです。それが今では80万円というのも珍しくなく、中には100万円以上のものもあります。それで実際土地は取引されているのです。この単価ですと賃貸マンションではネット利回りが5％に達しません。そのため名の通ったファンドは購入しないということが想定されます。すなわちこの土地値はバブル状況にあるということです。収益還元法で計算して、利に合わない価額はいずれ合う方向に収斂されていくと思われます。「上がりすぎたものはまた下がる」これが和合実の見方です。大阪で一般的な見方による収益還元法の計算で、利に合わないと思える価額で取引されたとしましても、容認できる場所が一つ私にもあります。それはどこかと言いますと、「梅田から難波までの御堂筋沿いのみ」です。　その理由は一度皆さん考えて見てください。　和合　実