コメントを下さった方、ありがとうございます。その中から３人の方のコメントや質問に答えるような形で寸評をしたいと思います。限られた情報の中で、 自分はその物件に興味を持つ のか、持たないのか、持たない理由は何か、持つとしたら他に何を知りたいのか、それを特定して物件を見学しますと見るべきポイントがはっきりします。また見落としていた点は何かもわかり、それを繰り返していきますと、自然と物件を見る目が肥えていきます。漫然と見ていてはレベルアップはしにくいと感じています。ではコメントを紹介します。
Aさんの場合
1.この物件購入に興味を持つか
興味はあります
・通勤、通学の人通りが多いという事は、住宅地への経路である
・駅４分で、交差点１００ｍ、４車線道路に面するので店舗としての立地はよい
・資産価値は上がりそう
（寸評）資産価値が上がると読み取れる理由ですが、住居にしか向かない立地ではないということです。店舗立地はテナントが代わると賃料は増える可能性があります。将来退去のあったときにどんなテナントを入れれば賃料UPを見込めるかをイメージすることが必要です。
2.他にどんな項目を知りたいか
・間口の広さ
・両隣は何が建っているか 将来、隣に売却可能か、または隣を購入可能か
・店舗の経営者の年齢と、何年商売されているか
・ひょっとして、店舗１軒は家主の経営で、２階は家主の住居でしょうか
・付近の坪単価
（寸評）回りの環境も見るべきポイントです。通行人が少ないというのは両端３０mにこの店舗以外にないからです。それは店舗立地としては不向きです。一見客は見込めないからです。特定の目的を持ってくる人のための店舗ということです。スポーツ洋品店のオーナーは３０代ですが、そのほかのテナントオーナーは５０代です。家主は貸しているだけです。更地の坪単価は当時１００万円（今では１２０万円）でした。他に売主の売却理由がわかればいいのですが、自分が売主の立場で、それを売る理由は何かを考えてみる必要があります。
3.問題点はどこにあるのか
・家賃が３８万なので、単純利回り９，５％だが１軒が抜けると６，３％になる （住居ではないので、課税売上だし、固都税は高い）
・３軒の店舗が同時に出る事は考えにくいので中途半端に１軒残ると始末が悪い 空がでた部分から、コインパーキング等に出来るかを探る
・コンビニとしては、少し小さい、５０坪ぐらいはほしい
・木造３５年で、建物評価はゼロなので土地値という事で、融資は難しそう
・店舗なので、立ち退き交渉は難しい
（寸評）私ならどこか空く前に、一番良くはやっているところに店舗拡張の見込みをたずねます。商売がうまくいき拡張のために、他の場所へ移転する場合もあるからです。融資は難しいでしょうね。銀行の信用があれば借入れは可能でしょうが、融資額によっては共同担保は必要です。
4.購入するなら価額はいくらが妥当か
・１軒抜けた場合のリスクを取って、利回８％で３７５０万（ちょっと無理でしょうか）
（寸評）市場の実勢価額とあまりにかけ離れた指値は無謀です。指値はせいぜい10％程度減ぐらいでしょうね。
5.売主の売却理由は何と思うか
・自経営の店舗を高齢のために閉めるので売却したいか、相続物件で持て余している
（寸評）相続で共有になっています。 今回はこれが原因です。
6.購入後は自分ならどうするか
・立ち退きの可能性を探る
・立ち退きが難しい場合は、なるべく長期に入居してもらえるように、お金をかけないで建物の見栄え向上に努める
（寸評）立ち退き交渉は、次の展開が見えている場合にします。デフレ下で賃料を減額していたら、景気の回復とともに「次回の契約更新時より増額」する旨を事前に伝えておく。外壁の塗装のやり換えは効果的です。
7.出口はどう見るか
・通勤の人通りが多いので、コンビニや、店舗の一棟貸し
・更地にして売却
・コインパーキング
・ワンルームマンション等の可能性もあり
（寸評）出口は３件長屋ですから、端から空けば順次解体します。これは購入してから１０年先のイメージです。
Bさんの場合
１、この物件に興味を持つか もちろん、持ちます。
２、他にどんな項目を知りたいか
建物面積や、間取り、テナントがどのように入居しているか（１階にバイク店、スポーツ店、２階に喫茶店など）。
建蔽率、容積率。周辺環境。（オフィス街、商業地域、住宅なのか）融資条件（融資額、期間など）
（寸評）ケンペイ率、用途容積率は必要ですね。ケンペイ率80％、準住居の300％です。
３、建物の競争力が落ちてきており、空室リスクが高まっている。テナント数が３件のため、１件が抜けたときの稼働率の低下が大きい。
４、購入する価額 ４４００万。（土地値くらい？）
５、売主の売却理由
資産組替え（償却資産への買換え）か、遺産整理。
６、購入後しばらく持って、ある程度資金が溜り、かつ空室が埋まらなければ建替えを考える。
１階のみ店舗。２階、３階が住居（６戸）。（店舗で３６万、住居で３６万：希望家賃）
７、表面利回り９％の物件として売却（９６００万）する。 などと考えてみましたが、６、７は少し都合が良すぎるシミュレーション（妄想）かもしれません。やはり実物を確認して考えたいですね。
（寸評）これだけの情報の中で考えているのですから、考え方に間違いはありません。特に建替えて収益物件にしてから売却するというのは、素人では思いつかないことでしょうから発想はいいと思いましたよ。
Cさんの場合
①物件に興味は持ちます
②・各店舗の賃料は
・各店舗はいつから入居してて、賃料の推移は？
・固定資産評価額は？
・接道している道の詳細はどうなっているのか？
・管理委託契約書はどんな内容か？
・交差点まで１００ｍとあるが、１００ｍまでに何があるのか？
・建蔽率、容積率は？
・周辺に駐車場はあるのか？
・土地の形は？
（寸評）周辺にコインパークがあり、それを利用してここのお店に来ている場合はある意味マイナス要素です。コインパークは一時利用ですから、そこに建物が建つと考えておくべきなのです。そのときにテナントの売り上げは減るとなると、条件が悪くなるということです。
③・駅徒歩４分といえども人通りが１日中多くないという点
が問題
・築年数が相当経過しているので次の手を明確に打った中で購入検討が必要
・日中に人があまり通らないという点をどう捉えるか
④４８００万という売値が固定資産税評価額×土地面積と比較してどれほどの掛け目になっているかがあわからないと妥当価格はわからない
⑤現オーナーは単純に物件がかなり老朽化しているので売ろうとしているかのか？
・３店舗の中のどこかの店舗で滞納等トラブルが発生しているのか？
・個人的な資産状況の中で売らざるをえないのか？
・現オーナーが高齢で管理がめんどくさくなったのか？
⑥・物件を本当に見ないとわからないが、当面建物に不備があればリフォームをかけて維持する
・自分の資産状況の組替えの必要性が発生すれば売却（現況有姿、もしくは更地） こんな感じです。なんか、難しいです。
（Cさんコメントありがとうございます。最初から的確なコメントの出来る方はいません。慣れてこないとできないものです。これだけ見れる方は少ないと思いますよ。コメントを下さらなかった多くの方は、まだどうコメントしてよいのかもわからない方々だと思います。店舗を見れる人は業者でも少ないのです。関わったことのない方は素人と同じです。そんな方に、買主が勘違いしてアドバイスを求めているのが実態です。）
私はこの物件の購入を検討していた友人に、すべてのテナントさんの経営状況を把握するため、客として店舗に入ることを勧めました。そして何か言葉をそこで交わすこともしてもらいます。そうしますとその経営者の人となりがわかるものです。客層や売り上げ予測をして賃料の妥当性をみます。保証金の額も気になります。多くの支払いをしている場合はそれだけ支払い能力があるということです。人となりがわかりましたら、その方々と付き合っていけるかということです。管理会社任せにするほどの規模でもありませんから、自分でするのも勉強です。そして仲介業者に売主の本音を聞きだしてもらいます。売値は仲介業者がアドバイスしているでしょうから、売主の腹積もりは別にあると思います。賃貸借契約書も確認できたら事前にしておくほうが良いでしょう。将来的にこの物件をどうしたいかを考え、自分なりの答えが見つかれば購入も可、そうでない場合は以上のことを踏まえて総合的に判断すべきと、アドバイスしました。結局購入は売主側（相続人同士）の調整ができなく、契約に至らなかったようです。でもこの経験を踏まえて、友人は別の店舗物件を購入しました。 和合 実
